przepraszam was, że tak dużo czasu minęło od ostatniego posta z serii "od marzeń do pozwolenia". bardzo dużo się u nas dzieje w związku z budową, jak również na blogu, dlatego ten temat ciągle przekładałam. zależało mi na tym, by post był rzetelny. no i jest :) gotowy! więc publikuję.

warunki zabudowy. pisałam już o tym, czym są warunki zabudowy w poście o kupnie działki (tutaj). zamieściłam tam jednak teraz mini sprostowanie, do którego skłoniła mnie czytelniczka, więc i tutaj przypomnę wszystko od początku i dodam więcej.

miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

niektóre działki są z kategoryzowane, co do swojej funkcjonalności w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. to właśnie ten dokument (uchwała) określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy danego terenu. mówi, więc o tym czy planowana budowa domku jednorodzinnego w ogóle jest możliwa na wybranej przez nas działce. dlatego warto jest się dobrze zaznajomić z obowiązującym planem dla działki, którą chcemy kupić - nawet za nim pójdziemy ją oglądać (tutaj jest BAZA). z tego co się orientuję zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są mało możliwe, bardzo czasochłonne i w ogóle bardzo trudne - ale nie potwierdzam, bo nie miałam z tym do czynienia - dlatego nie warto kupować działek z nie możliwymi do osiągnięcia warunkami.

warunki zabudowy

warunki zabudowy to dokument, który jest wydawany tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (jak było u mnie). dokument ten określa, czy planowana inwestycja nie narusza ładu przestrzennego - czyli mówiąc po ludzku, dokument sprawdza czy, aby na pewno to dobry pomysł, aby budować domek jednorodzinny w okolicy magazynów i fabryk ;) poniżej piszę tak serio, co zawiera dokument... długo by też pisać o tym, czy w polsce nie nadużywa się tego dokumentu czy w ogóle powinien istnieć i takie tam prawne sprawy, ale my maluczcy, którzy budujemy tylko domki jednorodzinne, mam nadzieję, nie będziemy mieli z nimi większych problemów.

kto wydaje warunki zabudowy?

warunki zabudowy to decyzja wydana odpłatnie (ok.100-150pln) przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w urzędzie (miasta lub gminy), o którą może się ubiegać każdy zainteresowany. warto podpytać właściciela działki czy posiada informacje czy warunki zabudowy dotyczą się tego terenu, czy ubiegał się o warunki zabudowy, a jeszcze lepiej jak już te warunki posiada i nam pokaże.

ile się czeka na decyzję o warunkach zabudowy ?

generalnie na decyzję czeka się dwa miesiące, ale jak to w urzędach bywa, sprawa nie jest prosta - warto przeczytać ten artykuł, który tłumaczy czego można się spodziewać jeśli warunki zabudowy dla działki jeszcze nie zostały wydane. tak czy siak, ja polecam kupno działek z wydanymi już warunkami zabudowy, bo ułatwia to po prostu życie.

co określają warunki zabudowy?

jaki typ zabudowy możliwy jest na działce, jakie może być jego przeznaczenie, np. domy jednorodzinne lub dom o zabudowie bliźniaczej;
jakie gabaryty może mieć plan domu: wysokość kalenicy, szerokość domu, odległość linii frontowej zabudowy;
jaki jest minimalny lub maksymalny kąt nachylenia dachu;
jakie kondygnacje są dozwolone;
jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni działki;
jaki jest przewidziany dostęp do drogi publicznej;
w jaki sposób działka będzie uzbrojona.

dlaczego warto kupować działkę z warunkami zabudowy?

warunki zabudowy określają, jaki projekt domu może być budowany na danej działce i czy w ogóle może :) dlatego kupno działki, która posiada wydane już warunki zabudowy jest naprawdę korzystne, jeśli nasz projekt się w te warunki wpisuje. potem czeka nas tylko przepisanie warunków na nowego właściciela i sprawa gotowa. a uwierzcie, czasami jest zadziwiające, jakie szczegóły dom musi spełniać, aby mógł się wpasować w działkę.

przykłady ograniczeń warunków zabudowy?

linia zabudowy - możemy oczekiwać, że frontowa linia zabudowy domu będzie określona przez warunki zabudowy. są sytuacje, że dla działek o głębokości 20m, frontowa linia zabudowy jest na wysokości 10m, co oznacza, że dom będzie musiał być umiejscowiony na tyłach działki. ja tam bym wolała mieć tył działki dla siebie, a nie żeby grila i taras przed drzwiami frontowymi trzeba było robić - no ale jak kto woli.
linia zabudowy w działkach narożnych - kiedy działki są narożne, czyli z dwóch boków jest ulica (nie ważne jaka), to warunki zabudowy określą obie linie zabudowy na pewno głębiej niż min. 4m od granicy działki, jakie musimy osiągnąć na innych bokach graniczących z sąsiednimi działkami. może to również spowodować, że dom będzie musiał być zbudowany nie tylko na tyłach działki, ale raczej w jego tylnym rogu. położenie mało korzystne.
może planujemy dom w zabudowie bliźniaczej - a warunki są na dom jednorodzinny parterowy.... mmmhhhh.... trzeba będzie prosić o zmianę warunków zabudowy. słyszałam, że nie wszędzie zgadzają się na domy bliźniacze, może być problem.
wysokość kalenicy - warunki zabudowy są wystawiane na podstawie analizy, w którą wchodzi między innymi "zasada dobrego sąsiedztwa". oznacza to, że jeśli w okolicy jest już jakaś zabudowa, to nasza nie będzie mogła znacząco od niej się różnić. dlatego jeśli w okolicy buduje się domki parterowe z zagospodarowanym poddaszem, czyli domu raczej niskie, to możemy się spodziewać takich niskich wysokościach kalenicy w dokumencie. dlatego warto się rozejrzeć też po ulicy i sąsiadach, czy taka zabudowa nam odpowiada.
kąt nachylenia dachu - jeśli warunki określają maksymalny kąt nachylenia dachu 45 stopni, możemy zapomnieć o możliwości wybudowania górskiej chatki nad morzem ;) jeśli warunki określają min. kąt nachylenia dachu 30 stopni, to możemy zapomnieć o budowie domu dwukondygnacyjnego ze stropodachem o nowoczesnej bryle w okolicy górskich chatek.
powierzchnia zabudowy - jeśli warunki określają, że budynek może zajmować maksymalnie 20% powierzchni działki, to zapomnicie o możliwości kupna działki 300m2, aby wybudować dom wielkości 100m2 :) niestety trzeba kupić większą działkę... no oczywiście wyglądało by to prześmiesznie, no ale może gdyby była taka możliwość, pewnie i chętni by się znaleźli.

zmiana warunków zabudowy

oczywiście istnieje możliwość zmiany warunków zabudowy w jakimś zakresie, przykłady:

można prosić o minimalne przesunięcie frontowej linii zabudowy,
można prosić o minimalną zmianę powierzchni zabudowy w stosunku do działki,
można prosić o minimalną zmianę wysokości kalenicy,
można nawet próbować prosić o zmianę kondygnacji budynku czy kąta dachu,
można oczywiście prosić o zmianę domku jednorodzinnego na bliźniaczy i odwrotnie,
można prosić o wszystko, ale trzeba mieć dobry argument.

najlepszym argumentem, jest dom sąsiada. jeśli komuś udało się wybudować dom dwukondygnacyjny i graniczy z twoją działką, to w imię "zasady dobrego sąsiada" istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że i tobie pozwolą na coś podobnego. są też inne argumenty, których można użyć... wszystko jest dla ludzi. dlatego warto przejść się do urzędu, do działu urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego (w zależności od tego, kto wydaje dokument w danej gminie), i przedstawić pani w urzędzie nasz punkt widzenia. jeśli będzie ona na tyle miła i kompetentna, jak to jest w mojej gminie, to podpowie czy zmiany są realne i jak się o nie ubiegać. nie bójcie się urzędów. a nawet jak powie, że się nie da, to i tak spróbujcie swoich sił. ostatecznie to nie ona podejmuje decyzję, ale "wójt" albo raczej urbanista w jego imieniu.

potem dostaje się druczek dwu stronicowy, wypełnia, argumentuje i czeka 2 tygodnie przy dobrych wiatrach.

oczywiście, jeśli nasze zmiany będą wymagały analizy jakiś innych organów (np. policji, gdy chodzi o zmianę dostępu do drogi), zgoda może być wydana trochę później.

jeśli nie chcemy ryzykować kupna działki, przed wydaniem decyzji ze zmienionymi warunkami, poprośmy istniejącego właściciela działki o napisanie podania za nas. po uzyskaniu zmienionych warunków, możemy kupić działkę i mieć 100% pewność, że będą one nas też dotyczyć.

zmiana właściciela warunków zabudowy

jeśli kupimy działkę z warunkami, które chcemy wykorzystać - musimy przenieść własność na nas. zajmuje to 2 tygodnie, ale nie wystarczy akt notarialny czy nawet zapis w akcie, że poprzedni właściciele się na to zgadzają. na druku z urzędu muszą istnieć podpisy poprzednich właścicieli, dlatego warto taki druk podpisać w czasie kupna działki oprócz aktu notarialnego (bo w przeciwnym razie będziecie musieli szukać poprzednich właścicieli działki po całym świecie jak np. przystąpicie do budowy domu po kilku latach od kupna działki). warto o tym pamiętać.

co jeśli nie chcemy przenosić warunków ani ich zmieniać?

posiadając już wybrany projekt, można się ubiegać o własną decyzję o warunkach zabudowy, czyli poprosić o przeprowadzenie analizy pod konkretny projekt. wtedy czekamy na decyzję te min. 2 miesiące i jeszcze nie mamy pewności, że się wszystko będzie zgadzać. potem można ubiegać się o zmiany w decyzji, ale znowu nie ma pewności, że się zgodzą. jak kto woli :) w każdym razie, jeśli prośby są realne i argumentacja dobra to się godzą, ale jedno jest pewno - bez warunków nie złożymy podania o pozwolenie na budowę.

i na koniec jeszcze kilka może potrzebnych informacji

jeśli nie znacie nr działki czy jej wielkości - jaką oglądacie pod kupno, można posłużyć się np. takimi portalami jak e-mapa (przykład dla mojego województwa system informacji przestrzennej dla zachodnio-pomorskiego), gdzie można wyszukać w miarę aktualne dane o działkach. z numerek działki łatwiej pozyskać informacje o jej warunkach oczywiście.
można też sprawdzić właściciela działki i jego własność, jeśli poda nam nr księgi wieczystej (tutaj jest centralna baza danych ksiąg wieczystych)

jak było u nas?

działka posiadała warunki. skonsultowaliśmy z urzędniczką zakres zmian i powiedziała, że są zupełnie realne i minimalistyczne. kupiliśmy działkę. przenieśliśmy własność warunków na nas. wystąpiliśmy o zmiany warunków zabudowy, a w między czasie mógł iść do przodu projekt adaptacji domu oraz przygotowanie projektu zagospodarowania terenu oraz przyłączy. wszystko szło w jednym czasie, więc w bardzo krótkim czasie, wszystko było gotowe do złożenia dokumentów na pozwolenie na budowę.