w tej serii postów pisałam już o wyborze działki pod budowę domu, a wcześniej o wyborze dobrego gotowego projektu. kolejnym etapem w dążeniach do uzyskania pozwolenia na budowę wymarzonego domu, jest adaptacja gotowego projektu pod nasze wymagania. nie mówię tutaj o adaptacji do miejscowych warunków działki (o tym innym razem), mówię o wprowadzeniu zmian kosmetycznych i konstrukcyjnych do gotowego (kupionego) projektu.

ale zacznijmy od początku.

po pierwsze, jeśli wasz gotowy projekt jest dla was idealny (układ ścianek działowych, wielkości okien, elewacja itd.) i nic nie planujecie w nim zmieniać (czyli nie jesteś mną), to możecie nie czytać reszty posta, bo się was nie tyczy. po prostu etap adaptacji projektu was omija. i bardzo dobrze, bo w zależności od tego, co zmieniacie, może to okazać się dodatkowo płatnym etapem.

po drugie, jeśli wybraliście projekt domu bliski waszemu sercu, ale mimo tego planujecie w nim coś pozmieniać (czyli jesteście mną i chcecie np. usunąć ścianę nośną, bo o działowej to ja nawet nie wspomnę) to należy pamiętać, że istnieją trzy rodzaje zmian. ja je nazwałam kosmetycznymi, konstrukcyjnymi i wykonawczymi.

zmiany kosmetyczne, to proste i dekoracyjne zmiany (lista poniżej), na jakie pracownia projektowa oczywiście wyraża zgodę poprzez odpowiednie formułowanie opisów w projekcie i uwzględnienie tego w zgodzie wydanej w opisie technicznym. zmiany kosmetyczne dają możliwość wyboru materiałów, czy wykończenia domu przez inwestorów (czyli nas). nie ingerują one w konstrukcję obiektu i są raczej naszymi wyborami niż zmianami w projekcie.

lista zmian kosmetycznych:

zmiana materiałów wykończeniowych: posadzek, tynków, pokrycia dachu, izolacji - przy zachowaniu niezbędnych parametrów wytrzymałości oraz parametrów przenikania ciepła
zmiana kolorystyki elewacji wynikająca z ustaleń określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wynikająca z posiadanej decyzji o warunkach zabudowy
zmiana koloru okien czy drzwi wejściowych wraz ze zmianą podziału okna i sposobu jego otwierania

zmiany konstrukcyjne i zmiany wykonawcze to takie, które wymagają naniesienia/wrysowania zmian do gotowego projektu (np. zmiana wielkości okien, zmiana układu ścian działowych, zmiana konstrukcji stropu (listy są poniżej). dokonuje ich uprawniony projektant/kierownik budowy. naniesienie do gotowego projektu tych zmian jest odpłatne, bo wymaga albo dodatkowych obliczeń konstrukcyjnych, albo inżynierskiej wiedzy technicznej - a wiadomo, za podpis się płaci :) dodatkowo, WAŻNE, pracownia, od której kupiliśmy projekt, musi udzielić zgodę na wprowadzenie takich zmian. nie zapominajmy, że osoba, która zaprojektowała dom jest jej autorem i posiada do niego prawa autorskie. jakakolwiek ingerencja w projekt lub kopiowanie bez zgody, narusza te prawa. na szczęście większość porządnych pracowni projektowych po prostu wyraża nieodpłatnie zgodę na dokonanie takich zmian i umieszcza w opisie technicznym projektu swoją zgodę z listą możliwych zmian. czasami bywa, że nie ma czegoś na liście (jak w moim przypadku: usunięcia ściany nośnej w salonie), ale nie należy wtedy dramatyzować. wystarczy zgłosić się do pracowni z naszymi pomysłami na zmiany, aby uzyskać indywidualną zgodę. jeśli nie przerobimy połowy domu, a jedynie zmienimy jego jeden element, to pracownia nie powinna robić żadnych problemów i udzielić zgodę bezpłatnie. UWAGA - zgoda pracowni nie oznacza, że nie musimy tych zmian wykazać w projekcie przez uprawnionego inżyniera.

skoro zmiany wymagają pracy i podpisu uprawnionego inżyniera, to będziemy musieli za nie zapłacić. ale należy się dobrze zastanowić czy aby na pewno nasze zmiany wymagają opłacenia projektanta już teraz, przed budową? pewne zmiany na projekcie (zmiany wykonawcze) mogą być przecież naniesione przez kierownika budowy - jeśli jest jednocześnie uprawnionym projektantem - podczas budowania. a skoro kierownik i tak będzie w przyszłości potrzebny i opłacony przez nas (bo musi być na budowie), to może warto rozróżnić zmiany, które może nanieść projektant/kierownik budowy (zmiany wykonawcze) od zmian, które wymagają ingerencji uprawnionego projektanta w czasie adaptacji projektu (zmiany konstrukcyjne). zaoszczędzimy przy tym na projektancie :)

lista zmian konstrukcyjnych - czyli takich, których musi dokonać uprawniony projektant na etapie adaptacji projektu:

zmiana rodzaju stropów przy zachowaniu układu konstrukcyjnego oraz wymaganej wytrzymałości i izolacji akustycznej
zmiana wymiarów przekrojów lub rozstawu elementów więźby dachowej, wynikająca z dostosowania konstrukcji dachu budynku do odpowiedniej strefy obciążenia śniegiem i wiatrem
zmiana kąta nachylenia połaci dachu max. o 10° oraz wysięgu okapów, wynikająca z ustaleń określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wynikająca z posiadanej decyzji o warunkach zabudowy
zmiana zewnętrznych wymiarów budynku w granicach do 5% z zachowaniem wymiarów rozpiętości konstrukcji, wynikających ze zmian materiałowych konstrukcji i izolacji termicznej ścian zewnętrznych
wprowadzenie częściowego lub całkowitego podpiwniczenia budynku – po dokonaniu dodatkowych obliczeń konstrukcyjnych
zmiany w projektach instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej, c.o., elektrycznej przy zachowaniu obowiązujących norm i przepisów, a wynikające ze zmian materiałowych, typów dobranych urządzeń i dostępności mediów na działce budowlanej
zmiana sposobu wentylacji budynku z wentylacji grawitacyjnej na wentylację mechaniczną oraz zmiana źródła ciepła po dokonaniu dodatkowych opracowań

lista zmian wykonawczych - czyli takich, które może dokonać kierownik budowy, który także posiada uprawnienia projektowe na etapie budowy domu:

zmiana materiałów ściennych i izolacyjnych - przy zachowaniu odpowiedniej wytrzymałości i ciepłochronności
zmiana wymiarów fundamentów wynikająca z dostosowania obiektu do warunków gruntowych i głębokości przemarzania gruntu
zmiana wielkości i kształtu tarasu lub rezygnacja z niego
zmiana rozwiązań funkcjonalnych wewnątrz budynku polegająca na przesunięciu lub likwidacji ścian działowych
zmiana lokalizacji, ilości i kształtu okien oraz drzwi przy zachowaniu charakteru i estetyki elewacji oraz wymaganej izolacyjności

jak było u nas?

nie byłabym sobą, gdybym nie pozmieniała połowy projektu. no tak już mam. musi być po mojemu. dokonaliśmy oczywiście zmian kosmetycznych, to nie ulega wątpliwości. chyba każdy chce mieć wpływ na kolor elewacji, okien czy drzwi wejściowych. jednak największym przedsięwzięciem było usunięcie ściany nośnej w salonie, która oddzielała schody od części jadalnej, oraz dodatkowo poszerzyliśmy cały dom o 1,5 m. niestety, takie zmiany, to zmiany konstrukcyjne.... wymagały najpierw indywidualnej zgody do ich wykonania wydanej przez pracownię projektową, od której kupiliśmy gotowy projekt, a potem poszukania projektanta lokalnie, który te zmiany, nie tylko naniósł na nasz projekt, ale także sprawdził je konstrukcyjnie. okazało się oczywiście, że żelbetowy stop trzeba dozbroić i jeszcze pogrubić. spodziewałam się tego, no ale roboty i ustaleń było co nie miara. skoro poszerzyliśmy dom, trzeba było też zwiększyć jego wysokość i zmienić układ dachu. a kiedy już projektant zaczął wprowadzać te duże zmiany, to poprosiliśmy jeszcze o przestawienie kilku okien, zmianę ich wymiarów, przestawienie ścianek działowych i umiejscowienie otworów drzwiowych... całe szczęście, że tych zmian można dokonywać - jednocześnie wykonując pozostałą papierologię potrzebną do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. w przeciwnym razie chyba bym się załamała, bo zajęło to jakiś miesiąc albo i więcej.

ile kosztuje adaptacja gotowego projektu?

wszystko zależy od projektanta i zakresu naszych zmian w projekcie. nas kosztowało to ok. 1800 zł. to w sumie dużo, biorąc pod uwagę, że sam projekt kosztował 2800 zł. no, ale ostatnio ceny gotowych projektów są bardzo zaniżone, a zmiany konstrukcyjne tego typu są dużymi zmianami, na prawdę dużymi i pracochłonnymi. uważam jednak, że zaprojektowanie takiego domu od podstaw kosztowałoby dużo więcej. zakładam że ok. 8000 zł - dlatego jestem zadowolona, że udało nam się przyoszczędzić nie tylko czas, kupując coś gotowego, ale też 3400 zł :) poza tym pamiętam jak jeszcze 12 lat temu budowało się domy z projektów muratora, które kosztowały ok. 9000 zł, nawet teraz niektóre projekty dużych domów potrafią kosztować 4000 zł. tak czy siak, trzeba to przekalkulować. każdy indywidualnie. nam taka opcja odpowiadała. w waszym przypadku może okazać się, że adaptacja projektu w ogóle nie jest potrzebna na tym etapie.