Od Marzeń do Pozwolenia #3 Działka

kupno działki jest dość stresujące. oprócz tego, że jest to pierwszy nasz wydatek przy budowie domu, zazwyczaj jest to wydanie uzbieranej przez lata gotówki, to jeszcze jest to największa jednorazowa transakcja. można dostać zawału, przelewając u notariusza kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy na konto sprzedającego. a jest jeszcze gorzej, kiedy niektórzy wolą gotówkę i trzeba to ze sobą po mieście nosić... to bardzo stresujące. dlatego też wybór odpowiedniej działki powinien być baaaaaaardzo dobrze przemyślany.

na co zwrócić uwagę szukając działki budowlanej?

1. jaki to rodzaj działki?

budowlana, rolna, przemysłowa i jeszcze kilka ważnych informacji.

każda działka wpisana jest w księgę wieczystą w lokalnym sądzie rejonowym. sprzedający powinien udostępnić kupującemu nr działki w księdze wieczystej. najlepiej o to zapytać, zanim pójdzie się oglądać działkę, bo można sobie zaoszczędzić paliwa. na stronie ksiąg wieczystych online, można po numerze sprawdzić: kto jest jej właścicielem, czy jest i jaka hipoteka na działce, jaki to rodzaj działki i wiele innych ważnych informacji. może się okazać, że działka ma status rolnej i zanim wybudujemy na niej dom, trzeba będzie ją przekwalifikować, a to kolejny dodatkowy proces, który nie jest nam wcale potrzebny. nie należy unikać działek z założoną hipoteką. to nic strasznego, o ile ta hipoteka nie przekracza wartości działki, jaką sprzedający nam krzyknął. sprzedający będzie miał nakaz spłaty hipoteki po otrzymaniu od nas pieniędzy, więc działka będzie odciążona.

2. czy działka jest uzbrojona?

dobrze jest kupić działkę uzbrojoną, czyli z doprowadzonymi do działki albo chociaż znajdującymi się w drodze przy działce mediami: mówimy o prądzie, gazie, wodzie i kanalizie.

podstawa to prąd. bez tego  żaden dom się nie wybuduje (oczywiście można się pokusić o własny wiatrak prądotwórczy albo baterie słoneczne, no ale żeby je wybudować to też trzeba włączyć wiertarkę do prądu, którego nie będzie na budowie - błędne koło).

gaz - wcale nie jest konieczny, bo wiadomo, można ogrzewać dom groszkiem, prądem i jeszcze innymi wynalazkami, ale trzeba to przewidzieć i uwzględnić podczas wyboru działki.

instalacja wodna - też nie jest koniecznością, bo można wykopać studnię głębinową (jeśli warunki terenowe na to pozwalają) i mieć własny pobór wody. trzeba przy tym pamiętać, że musimy zamontować filtry, które regularnie trzeba wymieniać, a to kosztuje przy utrzymaniu.

kanaliza - jeśli jej nie ma, trzeba przewidzieć w projekcie szambo oraz dodatkowe koszta wywozu szamba (u mnie kiedyś było szambo. płaciłam 120pln za jednorazowy wywóz. wychodziło to 240pln miesięcznie. po jakimś czasie doprowadzili na naszej ulicy kanalizację i wyszło, że za wodę i kanalizę płaciłam 100pln/miesięcznie - różnica jest!).

jeśli planujesz rozpoczęcie budowy domu dopiero po doprowadzeniu mediów, to musisz się liczyć z baaaaaardzo długim okresem czekania na realizację projektu. sami tego nie wykonacie. musi to zrobić odpowiedni dostawca mediów, a im się nie spieszy z projektem. A ponadto musicie wiedzieć, że trzeba się też liczyć z  przetargiem na wykonanie przyłączy do domów jednorodzinnych, zamówieniem, wykonaniem i jeszcze podłączeniem do sieci. dlatego są wyjścia alternatywne, ale trzeba sobie przemyśleć, czy nie lepiej kupić działkę już uzbrojoną, o 10 tyś zł droższą i mieć święty spokój.

3. czy są warunki zabudowy i jakie?

niektóre działki posiadają wydane już decyzje o warunkach zabudowy - i super. taką działkę powinniśmy kupować. oszczędza się wieeeele czasu i pieniędzy. takie działki nie posiadają miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego posiadanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne.(*)

warunki zabudowy to decyzja wydana odpłatnie (ok.100-150pln) przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w urzędzie (miasta lub gminy), o którą może się ubiegać każda zainteresowana osoba (*). jeśli jej nie ma, to okres oczekiwania na jej wydanie to min. 2 miesiące. jeśli okaże się, że gmina szykuje właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to może zawiesić wydanie tych warunków na kolejne 9 miesięcy (rzadki przypadek, ale się zdarza). bez warunków zabudowy nie można prosić o pozwolenie na budowę, więc są obligatoryjne.

warunki zabudowy określają to, jaki projekt domu może być budowany na danej działce. dlatego kupno działki, która posiada wydane już warunki zabudowy jest naprawdę korzystne, bo nie kupujemy kota w worku. czasami jest zadziwiające, jakie szczegóły dom musi spełniać, aby mógł się wpasować w działkę. warunki zabudowy określą:

• jaki typ zabudowy możliwy jest na działce, jakie może być jego przeznaczenie, np. domy jednorodzinne lub dom o zabudowie bliźniaczej;

• jakie gabaryty może mieć plan domu: wysokość kalenicy, szerokość domu, odległość linii frontowej zabudowy;

• jaki jest minimalny lub maksymalny kąt nachylenia dachu;

• jakie kondygnacje są dozwolone;

• jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni działki;

• jaki jest przewidziany dostęp do drogi publicznej;

• w jaki sposób działka będzie uzbrojona.

generalnie, w późniejszym etapie można te warunki trochę zmieniać  - ale o tym napiszę następnym razem.

dlaczego warto kupić działkę z wydanymi już warunkami zabudowy? bo nie czekamy, wiemy co można na niej postawić i wiemy czy możemy postawić na niej nasz wybrany projekt domu.

4. czy wybrany wstępnie przez nas projekt domu da się wybudować na tej działce?

jak pisałam powyżej, należy sprawdzić czy wybrany przez nas projekt leży w kryteriach warunków zabudowy. jeśli tak, trzeba jeszcze pamiętać, że dom nie może być bliżej niż 4m od granicy działki jeśli posiada z tej strony okno, lub 3m jeśli tego okna nie ma. 

5. jak usytuowana jest działka w stosunku do słońca?

bardzo często ludzie zapominają sprawdzić jak wschodzi i zachodzi słońce na wybranej działce. stawiają dom, a potem się okazuje, że najwięcej okien wychodzi na północ i jest ciemno w domu jak w d..pie u murzyna :D oczywiście to kwestia gustu. jedni chcą mieć jasno w domu, a inni będą się od słońca osłaniać. ale trzeba pamiętać, że od słońca można się zawsze jakoś osłonić, a w zacienionych miejscach słońca już nie ujrzysz i w wiaderkach nie przyniesiesz. a w pokojach od północy jest nie tylko ciemniej, bardziej ponuro, ale też zimniej. 

drugą ważną rzeczą jest taras domu. musimy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy chcemy mieć słońce na tarasie czy nie? jeśli nie,   to najlepiej, jakby taras wychodził na północ. jeśli tak, to o której porze dnia to słońce ma być na tarasie? jeśli chcemy mieć słońce z rana i cień na wieczór, to taras powinien być na wschodzie, a jeśli tak jak ja, cień z rana i słońce od południa - to taras ustawiamy od zachodu. no, a jak chcemy się smażyć na tarasie, totalnie, i osłaniać się od wiatru, to taras wystawiamy na południe - totalna patelnia przez prawie cały dzień :) niewyróbka jak nie ma zadaszenia.

dodać do tego wszystkiego trzeba zakrzewienie i zadrzewienie działki, bo drzewa przecież też dają cień, a niełatwo je wyciąć :D

6. czy działka posiada nietypowe uwarunkowania?

co to może być? no np. napowietrzna linia energetyczna. jeśli nad działką przechodzą linie wysokiego napięcia, to na 90% będziemy na własny koszt  musieli te linie przeprowadzić w alternatywny sposób: albo wsadzić je w ziemię, albo wymienić słupy na duuuuużo wyższe i zwiększyć odległość kabli od zabudowy. generalnie robota za min 30 tyś pln zlecone jakiemuś przedsiębiorstwu usług energetycznych. da się, ale dużo kosztuje.  czasami takiego rodzaju działki opłaca się kupić, bo ich cena jest zaniżona o więcej niż 30 tyś zł - ale analiza i wycena jest potrzebna.

co jeszcze? słupy energetyczne na działce - pytanie czy nie będą nam szpeciły widoku, czy dostęp do nich jest przez naszą działkę?

co jeszcze? sąsiedzi - warto sprawdzić okolicę. jeśli sąsiedztwo jest domkowo-jednorodzinne, nie ma mowy, że coś się zmieni przez następne lata. ale jeśli okolica jest dziewicza, to warto poszperać w planach zagospodarowania przestrzennego, czy aby za płotem nie planuje się budowy fabryki albo drogi objazdowej miejscowości.

co jeszcze? rowy melioracyjne. czasami zdarza się, że działki są przy rowach melioracyjnych. jeśli lubimy komary, to bardzo proszę. ja jednak odradzałabym taką działkę. wystarczy wybrać tą kolejną w rzędzie i już będzie lepiej. woda przyciąga komary i to bardzo. tak samo zresztą jak konie i stajnie - przyciągają muchy. więc jeśli sąsiad ma konie, to trzeba się zastanowić co wolimy: widok na piękne konie i darmowe jazdy czy mucho-wolny dom :)

co jeszcze? wiatr. warto się zastanowić, czy aby na pewno te rozłożyste łąki i piękne widoki to to, co chcemy mieć. może się okazać, że przy takich równinach wieje na naszej działce jak nad morzem i nie będzie zbyt przyjemnie siedzieć w ogródku...ale to już takie drobne sprawy.

co jeszcze? widok. często wybiera się tą, a nie inną działkę, bo posiada piękny widok. i pewnie, dlaczego nie. warto tylko sprawdzić, czy aby nic tego widoku nam nie zasłoni w najbliższym czasie.

no to tyle :) UFFF wyszło długo...miłej lektury życzę.

(*) tekst dodany w późniejszym czasie.

---

---

UWAGA BŁĄD  // ERROR

jeśli używasz przeglądarki internet explorer - możesz nie widzieć systemu komentowania poniżej. pracuję nad naprawą tego błędu na moim blogu, ale w między czasie jeśli chcesz skomentować użyj po prostu innej przeglądarki: chrome, firefox lub safari.

//

if you are using internet explorer you may not be able to see commenting system below. i am working on fixing that error on my blog but in the meantime please use alternative browser: chrome, firefox or safari.