Ile Kosztuje Budowa Domu? #2 Opłaty Wstępne
Zanim rozpoczniemy konkretne prace budowlane przy naszym domu, musimy ponieść pewne koszty, o których nie należy zapomnieć przy ich ogólnym szacowaniu. Istnieją one bowiem bez cienia wątpliwości i pożerają nasze pieniądze, np. na wymarzoną kuchnie :) Nazwijmy je: OPŁATY WSTĘPNE czy jak kto woli: OPŁATY ADMINISTRACYJNE. Są całkiem duże i poniesiemy je już na samym początku naszej drogi do marzeń (link do postów z serii OD MARZEŃ DO POZWOLENIA >>>). Chcę mówić dzisiaj o tym ile kosztuje sprzedaż nieruchomości, ile kosztuje notariusz przy kupnie działki, ile kosztuje projekt domu, ile kosztuje adaptacja projektu, ile kosztuje pozwolenie na budowę i inne tego typu opłaty, o których trzeba wiedzieć i pamiętać, aby potem nie było zaskoczenia.
Zanim przystąpimy do budowy domu, chcemy wiedzieć ile będzie to kosztowało, biorąc z grubsza pod uwagę 5 głównych etapów budowy, podczas których nasze fundusze idą konkretnie na dobra/materiały i fachowców nimi budujących dla nas dom:
Koszt działki;
Koszt budowy domu w stanie surowym zamkniętym;
Koszt budowy domu do stanu deweloperskiego;
Koszt prac wykończeniowych;
Koszt prac zagospodarowania terenu wokół domu.
A przecież to nie wszystko, opłaty wstępne to też część naszej inwestycji. Pierwsze - generują się w zależności od tego skąd finansujemy budowę naszego domu. Jeśli dom budujemy z oszczędności, to oczywiście opłat dodatkowych nie ma, ale jeśli dom budujemy ze sprzedaży mieszkania lub innego domu, to musimy pamiętać, że będziemy musieli opłacić biuro nieruchomości, przez które nieruchomość sprzedaliśmy. Jeśli natomiast będziemy mieli kredyt hipoteczny, to też możemy być zobowiązani do zapłacenia bankowi prowizji za udzielenie kredytu. I w ten sposób koszt budowy domu wzrasta. Ile?
OPŁATY SPRZEDAŻY DOMU
Lubię pisać na przykładach, więc załóżmy, że aby wybudować nowy dom, sprzedajemy mieszkanie, w którym obecnie mieszkamy. Udało nam się je sprzedać za 340 000 zł. Jeśli mieszkanie sprzedał nam agent/agencja nieruchomości to będziemy zobowiązani zapłacić od 0,5% do 3% wartości sprzedaży za tę usługę. Prowizja ze sprzedaży zależy od tego, jaką umowę podpisaliśmy z agencją (na wyłączność czy nie). Załóżmy, że umówiliśmy się na 1%; tak więc 3 400 zł to opłata za agenta. Do naszej kieszeni nie wpada więc 340 000 zł, a 336 600 zł i już nie stać nas na wannę wolnostojącą ;) Możemy próbować sprzedać mieszkanie czy dom - samemu, bez agencji, ale nie polecam. Sprzedaż bowiem nie jest prosta (to nie Anglia czy Ameryka, gdzie domy sprzedają się w ciągu jednego miesiąca). Często czeka się kilka lat na odpowiedniego kupca. Agent zadba o to, by nasza oferta była w wielu systemach wyszukiwania nieruchomości, skąd najczęściej znajduje się kupców. Jeśli będziemy działać sami, raczej nie trafimy na te wyszukiwarki.
Na szczęście jest też dobra wiadomość. W przypadku sprzedaży, opłaty notarialne i podatek od umowy sprzedaży w wysokości 2% będzie zobowiązany zapłacić nabywca nieruchomości, i tutaj zyskujemy całkiem sporo.
OPŁATY KREDYTU HIPOTECZNEGO
Jeśli planujemy finansować budowę domu z kredytu, to oczywiście ten kredyt będzie nas też kosztował; i nie mówię tutaj o oprocentowaniu kredytu, który spłacany przez lat 30 sprawi, że tak naprawdę spłacimy jego 'podwójną wartość', tylko o 'drobnych' opłatach uzyskania kredytu, które przeważnie trzeba ponieść w momencie jego otrzymania. Ile to wynosi? I czy trzeba je zapłacić? Wszystko zależy od oferty kredytowej. Ale może się zdarzyć, że jest to kilka tysięcy złotych. Czasami banki pozwalają tę opłatę wliczyć w kwotę spłacanego kredytu, nie oznacza to nic innego, jak to, że bank namawia nas, abyśmy pożyczyli jeszcze więcej pieniędzy... czy warto? No, nie wiem, po co doliczać kolejne tysiące, które się potem oprocentowują? Tak, że nie zawsze trzeba je płacić, ale jeśli tak, to trzeba o nich pamiętać w kosztorysie budowy domu.
OPŁATY KUPNA DZIAŁKI
Bez działki nie ma domu. Czy kupicie ją dużo wcześniej czy tuż przed budową domu, musicie pamiętać, że to Wy tym razem jesteście NABYWCAMI i będziecie musieli zapłacić opłaty notarialne i podatek od umowy kupna/sprzedaży. Ile? Zróbmy przykład: jeśli działka kosztowała 158 000 zł:
Podatek od umowy sprzedaży wynosi 2% stawki - czyli 3160 zł;
Opłata sądowa od wniosku o wpis do księgi wieczystej, prawa własności i udziału w prawie własności wynosi - 200 zł za wpis i 100 zł za wykreślenie;
Wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnych na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej od sporządzania umowy sprzedaży (kwoty zależą od wartości sprzedaży i notariusza, ale możecie założyć tutaj ok. 450 zł), opłata za wniosek wieczystoksięgowy (100 zł) oraz opłata za przygotowanie 6 wypisów aktu notarialnego (ok. 200 zł) + podatek VAT 23% => RAZEM notariusz kosztuje w tym wypadku = 922,50 zł.
SUMA OPŁAT = 4 382,50 zł
KOSZT PROJEKTU BUDOWLANEGO
Musimy tez ponieść koszt kupna Projektu Budowlanego Domu. Oczywiste! Wysokość zależy od tego, czy decydujecie się na gotowy projekt czy indywidualny. Ten pierwszy można kupić w cenie od 1500 zł do 4000 zł, a drugi - zależy od wielu czynników i kosztuje od 5000 zł do nawet kilkunastu tysięcy złotych. Nie chcę w tym poście dyskutować na temat tego, które rozwiązanie jest lepsze, bo na nie chyba nie ma jedynie słusznej odpowiedzi :) a fakt, że kupiliśmy projekt z bieżącego budżetu domowego, a nie pieniędzy z kredytu, nie oznacza, że ten koszt nie jest kosztem budowy domu. Doliczamy więc do kosztorysu również Projekt Budowlany Domu Jednorodzinnego.
KOSZT PROJEKTÓW ADAPTACYJNYCH
Aby uzyskać pozwolenie na budowę musimy zlecić uprawnionemu inżynierowi wykonanie:
projektu adaptacji naszego budynku, jeśli planujemy dokonać zmian znaczących w kupionym projekcie (tj. zmieniamy położenie i wielkość okien, układ ścian działowych, podwyższamy dom albo go poszerzamy itp.);
projektu zagospodarowania terenu, który pokaże, w którym miejscu, w stosunku do działki umiejscowiony jest dom, w jakich jest odległościach od granicy działki, jaka jest zabudowa ogrodu, gdzie jest przewidziana brama wjazdowa na posesję, i furtka itp.;
do tego będą nam potrzebne projekty przyłączy mediów: wodno-kanalizacyjny, obowiązkowa elektryka i projekt instalacji grzewczej.
Przygotowanie takiej dokumentacji kosztuje bardzo różnie i zależy od tego, jak duże zmiany wprowadzamy do projektu, jak skomplikowana jest zabudowa terenu, jakie przyłącza i instalacje mamy przy działce i chcemy mieć w domu. Można zlecić zrobienie ich różnym inżynierom projektantom (każdy z odpowiednimi uprawnieniami), ale ja polecam kompleksowe potraktowanie sprawy. Znajdźcie kogoś, kto wszystko za Was załatwi, nawet z napisaniem wniosku o wydanie pozwolenia.
Ogólnie można przyjąć, że taka dokumentacja w komplecie kosztuje od 3000 - 6000 zł:
900-1500 zł za projekt adaptacji z projektem zagospodarowania terenu;
1000-2000 zł za projekt instalacji elektrycznej;
300-500 zł za mapki geodezyjne;
500-2000 zł za projekt wod.-kan.;
500-2000 zł za projekt przyłącza gazu.
Są jeszcze inne opłaty, które zależne są od naszej sytuacji: możemy potrzebować wykonać odwierty geotechniczne, więc zlecimy ich wykonanie z uzyskaniem dokumentacji za około 1000 - 1500 zł. Możemy też być zmuszeni partycypować w kosztach związanych z doprowadzeniem sieci wodno-kanalizacyjnej czy gazowej do naszej działki od najbliższej przepompowni, bo taka infrastruktura nie istnieje jeszcze w drodze przy naszej działce, a nam zależy na jej wykonaniu i przyspieszeniu prac. Możemy też ponieść koszt wykonania projektu i pozwolenia na ściągnięcie linii napowietrznej, która przechodzi nad naszą działką. Życzę Wam tylko, abyście ich mieli jak najmniej.
KOSZT POZWOLENIA NA BUDOWĘ
Na szczęście sam wniosek i uzyskanie pozwolenia na budowę jest bezpłatne. To miłe ze strony Państwa :) Dodam tylko, że po wprowadzeniu zmian do nowego Prawa Budowlanego nie ma potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę, aby rozpocząć prace budowlane domu jednorodzinnego. Teraz wystarczające jest Zgłoszenie, jednak przygotowanie odpowiedniej dokumentacji z tym związanej jest podobno jeszcze bardziej skomplikowane i kosztowne niż tej potrzebnej do Pozwolenia. Ile z tego prawdy? Szczerze powiem, że nie wiem! Nie mam własnego doświadczenia.
KIEROWNIK BUDOWY
Do tego wszystkiego dochodzi opłacenie Kierownika Budowy. I tutaj mamy dwie opcje:
Kierownik w cenie - jeśli zlecimy budowę całego domu do Stanu Deweloperskiego jednej firmie (Deweloperowi), to usługa Kierownika Budowy powinna być ( i przeważnie jest) wliczona w koszt całkowity budowy domu.
Kierownik w naszym zakresie - jeśli natomiast planujemy sami wynajmować kolejne ekipy budowlane, aby wykonywały kolejne etapy budowy i jedni będą przychodzić, a inni odchodzić, to warto samemu znaleźć i wynająć Kierownika Budowy, który będzie kontrolował budowę od strony technicznej. Taka usługa kosztuje mniej więcej 3000 - 5000 zł.
UBEZPIECZENIE BUDOWY
Myślicie, że przesadzam? Mmmhhhh... Proszę bardzo oto powód, dla którego warto ubezpieczyć budowę (link do posta w którym widać jak wichura zwaliła nam ściany czołowe >>>). Wartość ubezpieczenia zależy od wartości budowy i zakresu ochrony, oraz naszego sposobu nadzoru budowy... inaczej będzie kosztował dom w mieście, usytuowany miedzy innymi domami o wartości 600 000 zł, a inaczej ubezpieczenie domku drewnianego postawionego w szczerym polu. Możemy się liczyć z kosztem ok. 350zł za same zdarzenia losowe lub około 1200-1500 zł za polisę z OC i kradzieżą z włamaniem.
Polecam zainwestować tych 1500zł, bo i u nas była potrzeba skorzystania z ubezpieczenia przy okazji 'małej katastrofy budowlanej", a znam też takich, co im nowy piec wybuchł; albo jeszcze innych, gdzie drogie drzwi tarasowe (przesuwane HS) zostały zmasakrowane zanim się wprowadzili do domu.
Czy to wszystko? Oby :) Dodam, że wszystkie ceny są poparte moim subiektywnym doświadczeniem w tym temacie i są aktualne na dziś (maj 2017). Często znaczenie ma też lokalizacja inwestycji, ja jestem z okolic Szczecina.
buźka
